曾经承诺地处ＣＢＤ黄金地段，一次投资未来可坐享高额回报率。然而事实中，在开发商全力挑动投资者高涨的投资热情背后，却是那些“一掷千金”的个体投资商因为“泡沫”破灭而身处亏损和套劳的尴尬境地。在记者采访过程中，很多个体投资商都在不停的质疑：ＣＢＤ商铺，到底是奶酪还是陷阱？

开发商画出大“馅饼”

在ＣＢＤ区域，近一两年最火爆的楼盘当属“建外ＳＯＨＯ”。

今年年初，记者在建外ＳＯＨＯ一家餐厅吃饭时与老板闲聊，询问老板经营方面如何赚钱，怎知此前还笑容面客的老板突然大倒苦水：亏损，已经亏了近一年时间了，都怪自己当初的投资眼光有问题，所以现在亏的一塌糊涂。

亏损，在建外ＳＯＨＯ！记者不相信，建外ＳＯＨＯ是北京响当当的理想投资项目，创造了京城楼市的诸多奇迹。据有关资料显示，建外ＳＯＨＯ商铺曾以每平米８．８４万多元创下北京市场商铺销售天价。建筑面积７０万平米的建外ＳＯＨＯ荣获２００３年北京市场销售额亚军（仅屈居于建筑面积３００万平米的世纪城之后）。

与此同时，最令人吃惊的是，建外ＳＯＨＯ１８栋２０６９套商务公寓与两栋３６４套办公间的商务楼，４００个沿街店铺，在两年时间被一抢而光。其中销售主体的商务公寓大涨５０％，最高达每平米１７０００元直逼甲级写字楼，而建外ＳＯＨＯ的推广费用（包括广告费用）仅占销售额的０．７％。

如此快速被市场接纳的楼盘，商铺的经营怎么可能一直亏损？带着这个疑问，记者先去了建外ＳＯＨＯ租售部了解情况，一位姓马的销售人员向记者描述了建外ＳＯＨＯ的前景：建外ＳＯＨＯ位于长安街上，国贸中心正南面，是目前ＣＢＤ中面积最大的建筑项目，总占地面积为１６．９公顷（东西长约７６０米），由１８栋公寓、２栋写字楼、４栋ＳＯＨＯ小型办公房及大量裙房组成，配套设施包括幼儿园和会所等。

而来自日本的著名设计师山本理显设计所有商铺分布在建筑的一、二、三层，一、二层全部临街开门，三层则乘滚梯直达。建成以后的建外ＳＯＨＯ，每天将有５万人在这里居住、办公、逛街、找乐；１６条步行商业小街，３００个沿街店铺，２０个双层花园，将把这里点缀成都市生活的乐园。该销售人员表示，建外ＳＯＨＯ将成为北京最热闹的商业中心、最丰富的文化亮点和最前卫的时尚橱窗。

销售人员的一番讲解，连记者都动心了，如此有市场潜力的项目，虽然刚开始赚不多但也不至于亏损啊。为了一探餐厅老板苦水的虚实，记者走访调查了建外ＳＯＨＯ的大部分商铺。

光环掩饰下的泡沫

在一家餐厅，张老板用并不标准的普通话告诉记者，自己于２００３年１１月在建外ＳＯＨＯ投资开店，当时楼盘的销售人员告诉他，该项目２００４年开始每天的人流将达到２－３万人，中午预计会有近６００人来餐厅用餐，每人平均消费２０－２５元，月收入将达到１２０００元以上。到了晚上，用餐人数也会达到３００人以上，每人平均消费３５元左右，月收入可能达到１００００万。这样，一个月的营业收入在２００００元以上，而且随着人流的不断增加，营业收入还会大涨，可以说，消费前景非常不错。于是，张老板便租下一套４００多平方米的两层商铺开茶餐厅。

但现实却不尽如意，目前，张老板的茶餐厅一天的实际营业收入只有９０００元左右，而每天的租金就需要５０００元，再加上人员工资、水、电、气等各项成本开支，每天的营业额必须达到１２０００元才能持平。“从装修到现在，我已经投进去３００多万了，但亏损还在继续，不得已我又找了另一个合伙人，否则我很难支撑下去。”张老板说，人流根本没有楼盘销售人员所说的那么多，而开发商却要求我们继续支撑下去，但这样的亏损，谁撑的下去啊！

随着调查的深入，记者发现，与该餐厅处于同样处境的商铺，在建外ＳＯＨＯ还不止一家两家。在一家专卖时尚饰品的店铺中，销售人员说，记者是中午两点前第一位光顾该店的客人。看着冷冷清清的店铺，记者询问饰品卖的好不好，两位销售小姐苦笑着摇了摇了头。

在另外一家店里，不愿意透露姓名的老板告诉记者，自己这家店算是在建外ＳＯＨＯ所有店铺中经营还不错的一家，但也一样亏损。“这里晚上基本上是死城，虽然有公寓和住宅，但１００户中大概只有５户晚上住在这里，因为很多人买这里都是为了投资，都希望出租收取高额租金，所以晚上基本很少人来此消费。”该老板说，据他自己了解，在这里做商铺的，有亏损十几万、二十万，更有亏损几百万的，建外ＳＯＨＯ最少也有两批商铺关门走人了，现在进来的也已经换到第三批了。

“这里的商铺很多都由开发商的租售部门帮忙出租，每出租出去一次，租售部都会收取业主一个月左右的租金作为中介费。因此，商铺经营的长不长久，并不影响开发商的收入，相反，商铺承租人流失的越快，开发商赚的中介费就越多。”这位老板认为，这种流失对于商铺经营者来说，损失太惨重了。而且，据他了解一些商铺经营主并不是特别有钱，而是七凑八借甚至贷款来这里，希望能够赚点钱。但事实上，每个商铺经营者在最初进入这里时，先装修再试营业最少需要投入５０万元以上甚至更多，已经撤退走的经营者，这些投入是没有机会收回的，而现在仍然坚持和正在进入的，什么时候赚钱，还是个未知数。

记者随后多次走访了建外ＳＯＨＯ一些服装店、餐厅、超市、美发店等，均发现经营状况不佳，都在亏损的边缘上寻求活下去的希望。

有投资商介绍，商铺的经营、客流量不佳，与开发商的宣传相差甚多，就在繁华的国贸商圈，经营状况甚至都比不上丽都饭店、丰联广场的同品牌店面。建外ＳＯＨＯ商铺另一大业态的商业街的经营状况也不容乐观，从目前的情况来看，日均５００００人的客流量的繁荣景象还没有踪影。

店铺关门比比皆是

如果说建外ＳＯＨＯ商铺的亏损还能让个体投资商再撑几个月的话，那么与其相隔几百米之远的现代城的商铺现状，却令人非常担忧。

据了解，现代城分为现代城公寓区和ＳＯＨＯ现代城两个区。现代城公寓区由６栋２８层高的塔楼组成，总建筑面积２１万平方米，从１９９８年４月３日起到１９９９年１１月３０日历经近２０个月的时间，成交额１８亿元人民币。ＳＯＨＯ现代城总建筑面积近２１万平方米，共分为Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｄ独立的四座，１－３层裙房相连。整个建筑的一、二层大部分为近２万平方米的商场，内设步行街。

现代城是潘石屹首先成功推出面向中小企业的“小型办公，居家办公”（ＳＯＨＯ）商住概念，当年的辉煌令潘石屹一举成名。然而，前几天记者前去采访调查时，才发现面向长安街方向的现代城商铺，大部分都已经关门，玻璃门上均贴着“出租”或者“租售”的字样。一家上、下两层的酒楼也同样贴着“出租”标牌，记者去采访时，老板正在等待前来洽谈租赁事宜的客户。该老板告诉记者，当初自己投资９００多万元买下该商铺，刚开始租出去时客户租了两年就不租了，后来又租出去，结果客户租了一年又不租了，到现在，店铺已经闲置５个多月了还没租出去。

“现代城的商铺以前相对好出租，现在则越来越难出租了。而且租金也从以前的每平方米２５美元掉到了现在的２０美元。”该老板说，“就连每平方米２０美元的租金，谈了好几个客户最终都没成交。现在，不管我有没有出租成功，４１２平方米的面积每个月的物业费就得一万多元。”

而记者在另一家正在经营的餐厅采访时，老板对现代城的管理也颇为不满，店铺前面明明有停车位，但就是不让车子开进来，要求全部停到地下停车场，很多客人嫌麻烦，所以越来越少来了，经营状况也越来越差。

记者采访时数了一下，现代城处于关门招租状况的商铺有十多家，在临长安街的一面，大部分商铺都已关门。记者打电话询问了几家正在招租的店铺，其关门原因基本一致：亏损，经营状况不理想。

开发商只求套现缺乏“培育”理念

对于记者调查的结果，超然不动产营销机构副总经理杨少锋在接受记者采访时表示，建外ＳＯＨＯ和现代城都面临后期经营管理落后的问题。一个成功的商业需要浓厚的商业氛围支撑，商业气氛营造的主要目的是为了最大的提高商业价值，达到充分吸引客源人流的目的。商业氛围必须在视觉、听觉、嗅觉三方面给予消费者充分的刺激，广告、路牌、霓虹灯、跑马旗、彩旗、外挂灯、配景音乐、客户人流的喧哗乃至咖啡、美食、香水等等都是商业气氛营造的重要组成部分。这些商业要素在现代城和建外ＳＯＨＯ中几乎都没有过多的体现，充分体现了建外ＳＯＨＯ后期管理的薄弱。虽然潘石屹“三百万买奶粉”的炒做曾经轰动一阵，但实际上，周末的露天表演唯一为建外ＳＯＨＯ做出的人气贡献，就是让周边工地上的许多民工的周末生活多了一些乐趣，炒做的意义远远大于实质作用

而且，市场定位不清晰。“由于购买建外ＳＯＨＯ的主要是投资客户，除了底商外，几乎能够用作商铺经营的低层公寓都被业主改作商铺出租，整个社区商业面积高达近十万平方米，如此大规模的商业，肯定无法依靠社区自身客源消化。”杨少锋说，要吸引外来客源，商业街必须要有统一规划和经营以形成特色，但开发商却没有承担起这个责任，目前建外ＳＯＨＯ的商业街没有任何定位和特色可言，加上空置的商铺，整个商业街没有太多商业氛围可言。

伟业顾问董事总经理蔡宇翔在接受媒体采访时说，建外ＳＯＨＯ和现代城开发商只求销售套现而缺乏“培育”理念，建外ＳＯＨＯ商铺目前的困局与开发商缺乏前期的商业氛围培育有很大的关系。第一时间实现销售“套现”是开发商的首要目的，但缺乏“培育”商铺，将所有的风险都转移给了小业主，经营情况的不善自然会影响租金回报。

而规划更是“中看不中用”，建外ＳＯＨＯ商业街和商铺的设计非常前卫、个性、时尚，但是却“中看不中用”。裙楼中商业面积缺乏有效的“室内通道串联”，这样的设计规划显然不便于客流在不同的商铺之间流动，难以在所有商铺之间形成稳定、旺盛的客流量，最终对商铺的经营造成影响。在冬天，客流量就显得少。

据了解，目前正火热开盘的ＳＯＨＯ尚都在开盘几天内商铺销售非常火爆。有分析人士认为，如果仍然继续现代城和建外ＳＯＨＯ的老路，ＳＯＨＯ尚都的商铺到底是奶酪还是陷阱，将又是一个只能由市场评判来揭开的“谜”。
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