新楼盘的销售和业主的入住是相隔一段时间的。而市民在购买房子后，业主大会还没有召开，怎样维护自身的权益？昨天，记者从沈阳市房产局有关部门了解到，9月10日建设部出台的《前期物业服务合同(示范文本)》和《业主临时公约(示范文本)》，对此有了明确规定。

　　装修侵害邻居权益要赔偿

　　“买新房后虽说装修总是难免的，但这并不意味着你想什么时候装修就什么时候装修。如果你不在规定时间进行装修，就有可能被邻居告上法庭，追讨损失了。”沈阳市房产局有关部门负责人说。按新的《业主临时公约》规定，因装修房屋侵害相邻业主合法权益的(如非装修时间施工)，其他业主可以向法院提起诉讼，装修业主要承担相应的赔偿责任。

　　“示范文本”特别对业主装饰装修房屋作了具体说明，业主需要装饰装修房屋的，应事先告知物业管理企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。此外，在明确装饰装修施工时间划定后，其他时间不得施工。一般来说，沈阳市许多物业公司规定，夏季早8时至晚6时，冬季至晚5时。因装饰装修房屋影响物业共用部位（包括公共门厅、公共走廊、公共楼梯间等）、共用设施设备（包括给排水管道、电梯、冷暖设施、照明设施、消防设施等）的正常使用以及侵害相邻业主合法权益的，业主应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任。

　　家住和平区的张先生在接受记者采访时说，他饱受装修噪音之苦。今年5月份新搬到这个小区，是所居住单元的第一个业主，因而近几个月以来，他几乎每天都要生活在装修的噪音中。他说，噪音至少有三种：一是砸墙，哐当哐当，地动山摇；二是锯木，吱啦吱啦，撕心裂肺，感觉电锯就锯在你的神经上；还有一种也不知是什么，啪嚓啪嚓，七上八下，感觉倒像在打谷场上脱玉米。说实话，这三种声音无论什么时候听了都让人心烦。但既然装修无法避免，以前，尽管恨得牙根直痒也只能讲这户人家没公德，因为有关条文只是劝导业主不要在非装修时间施工，现在规定有了罚则，可以据此向违规者索赔了。

　　占道须经业主同意

　　记者翻看“示范文本”时注意到，到新的规定明确指出，如果因维修物业或者公共利益，开发商确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得相关业主和物业管理公司的同意；而如果小区物业确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，也应征得相关业主和开发商的同意。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状。

　　同时，“示范文本”对物业的服务做出了明确规定，其中包括对物业共用部位进行维修、养护和管理；物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；物业共用部位和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通；公共绿化的养护和管理；车辆停放管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；装饰装修管理服务；物业档案资料管理等。

　　对于小区停车场的使用，“示范文本”明确，停车场属于全体业主共有，或者停车场车位所有权、使用权由业主购置的，车位使用人应按规定交纳停车费或管理服务费；停车场属于开发商所有、委托物业公司管理的，业主和物业使用人有优先使用权。

　　多收物业费要双倍返还

　　据介绍，近年来，业主投诉物业管理企业收费项目和标准不透明、违反规定乱收费或多收费少服务，一直高居各类举报问题前三位；物管企业起诉业主不交纳物管费用的案件则占到了九成，而在审理中，业主对不交纳物管费用的解释均为物管公司存在乱收费或多收费少服务的行为，因此就以不交纳物管费用进行维权。

　　“示范文本”中首次提出，物管公司如果多收取物管费用，开发商和物业使用人有权要求物管公司双倍返还；物管公司擅自提高物业服务费用标准的，开发商和物业使用人就超额部分有权拒绝交纳。

　　此外，物管公司没有按照约定的服务内容和质量标准提供服务和管理的，要向开发商方、业主支付违约金；而开发商和业主未能按时足额交纳物业服务费用(物业服务资金)的，也需要向物管公司支付违约金。

　　有关专家表示，明码标价将增大物业公司巧立名目乱收费的难度，有效遏制乱收费蔓延的趋势，对不正规的物管公司能起到一定的制约作用。

　　此外，“示范文本”对物业基本情况、物业的使用、小区内饲养动物、业主享有权利都做了明确的约定。