北京的MALL之梦早几年就开始编织，但如今规划中的东南西北四大MALL了无踪影，并不在规划内的世纪金源MALL却在北京西部拔地而起，并且以68万平方米的超大体量刷新了世界单体MALL规模的纪录。

　　京东南曾有“北京第一MALL”之誉的“北京MALL”近日死水微澜，而位于京西北的金源MALL顺利开业进入运营期。这两个在对角线上的大MALL的不同命运会带给我们怎样不同的启示呢？

　　中国第一MALL期待喝彩

　　道金秋10月，世界最大的单体MALL、总量达68万平方米的“金源时代购物中心”(简称金源MALL)一期55万平方米全面开张营业，成为2004年中国最大的商业地产事件。那么，金源MALL在运营两个月以来状况如何呢？该项目是中国摩尔成功的范本还是反面的教材？

　　持久考验开始寄望节日掀高潮

　　在一个超级大MALL开业两个月就下结论评判其成败，显然为时过早。但对之给予过多关注且抱着深深期望的人士已然绷不住劲了，从金源MALL开业一周后，对其人流、物流的质疑与嘲讽就开始了。在经历了需要大规模资金投入的建筑开发期、招商期后，随着开业，金源MALL进入了店铺经营的考验期。这将是一场旷日持久的考验，去今不远的春节假期成为商家和开发商共同盼望的节日，大家希望沾上假日经济的光，掀起一轮高潮。而据金源集团公司方面的副总经理朱友军透露，大MALL目前日均销售额已达1000万元，照此推算，年销售额在40亿元上下，明年增长到50亿元应该没问题。2002年北京零售业总额是2000亿元，海淀区是300亿元，可见金源MALL的业绩很可观。而按照金源的测算，平日的理想人流应该在20万人次，周末30万人次。所以，近日金源集团与商业管理公司共同拟订了大型宣传推广计划，想必会为大MALL人气的提高带来影响。

　　“其实，我们统计的日客流量最高时已经达到10万人次，但10万人散布到55万平方米的大MALL中，你根本看不到人流涌动的现象。原本我们设计的购物中心就是一个宽松舒适的消费场所，也不希望出现几万平方米的商场中惯有的那种人头蹿动的景象。”朱友军对外界关于金源MALL过于冷清的说法做出如此回应。

　　据悉，来自主力店之一的家居建材市场“居然之家”店的销售额统计反映还不错，据说个别单日营业额甚至超过了亚运村的老店。记者也在现场观察到，MALL内一家较大的餐厅金鼎轩中午的上座率几近一半。易初莲花的人流最多，尤其在傍晚的时候卖场内非常热闹。

　　开发商希望业界多一些耐心

　　朱友军告诉记者，金源集团对该项目的前景非常看好，对做旺大MALL也很有信心，他也希望大家能多给他们一些耐心。他们曾经考察菲律宾马尼拉，那个经济不是很发达的城市足足有30多家大MALL，平均35万人口拥有1家MALL，家家 MALL都生意兴隆，其中33万平方米的SM MEGAMALL还是亚洲第3大MALL。菲律宾几乎所有的大型百货公司、大卖场都位于MALL内，单体建筑的百货公司、大卖场已极少。东南亚各国大型购物中心发展的直接原因除了零售业自身需求迫切以外，更具有市镇发展及休闲观光等其他产业相关意义，非常值得国内企业加以借鉴和学习。金源下一步除了联合商家做促销推广，还会在吸引外地游客上下功夫，让金源MALL成为京城观光客必到之地，扩大消费者外延。

　　一位在零售业有长期工作经历的专业人士也认为，金源在商味原本不足的京西建这样一个超级大MALL很有远见，但养熟一个购物中心确实需要时间。他举例说，东方新天地养了3年、换了无数家店才成气候，何况金源MALL又是这么大体量、装了数个大商场、大卖场进去的购物中心。按照一般规律，一个新商业项目从被消费者认知到熟知，至少需要半年培育期。

　　定位城市MALL与美国MALL不相仿

　　金源MALL的商业布局也遭到一些人的质疑。一些有过美国逛MALL经历的人对金源 MALL感到些许失望。在传媒机构工作的一位张先生就提出，美国MALL给人的感觉是消费很便利、卖场很温馨，餐饮、娱乐、购物等功能的一体感很强，但金源MALL给人的印象是多种功能体的简单叠加，不过是把贵友、燕莎这样的大商场和易初莲花、居然之家以及一些餐馆、书店放到了一个屋檐下。

　　对此，开发商方面解释，金源MALL其实是以菲律宾MALL为样本的，属于城市 MALL，和美国的郊区MALL确实不同，加上体量很大，一些精致小店及娱乐功能部分尚未开业，魅力没有全部展现，等到电影院、科技乐园都营业后，等到人们对这里的消费环境更加熟悉后，一定会流连忘返的。

　　一个大MALL带起一个新商圈

　　值得肯定的是，金源MALL的崛起正在悄悄带动以其为标志的一个商圈的形成。这个庞然大物的出现彻底打破了远大路的静谧，虽然暂时没有出现人们所担心的交通拥堵现象，但已然是车水马龙。它在吸引一批商家进驻的同时，也为周围的写字楼带来了更多的租户。同时，它以超大规模的体量与远大路旁的诸多写字楼，共同构筑了商圈形成的基本要素。

　　据可靠消息，一个围绕金源MALL的交通体系即将建立，其中包括在MALL与万柳社区之间的昆玉河上架几座桥，在河边修建一条四级公路，在MALL附近的火器营桥会有一个地铁站口。交通状况的改善，势必为这个区域带来更多的人流、物流，促进这个新商圈的加速成型，为海淀增添新的商务旺区，为北京西部带来更大活力，从而推动北京现代化国际大都市的建设进程。

　　此外，记者在采访中获悉，金源集团在昆明、重庆投资的规模依然可观的MALL已然启动，他们同时还在更多城市寻找机会，商业地产已经被金源集团列为主营业务之一。看来，金源要将大MALL进行到底了！

　　三拨开发商 三年未见起色

　　北京“第一MALL”先进变先烈？

　　本报记者 厉林北京报道 三年前，很多有过去北京亦庄买房打算的人可能都听说过，那里将会有一个大型的商业中心“北京MALL”。而三年后的今天，原址上仍是一片荒草萋萋。但关于项目开发权的争议近期再度见诸报端。

　　亦庄新城的“旧伤”

　　2001年11月29日，最早得到这个项目开发权的大地投资有限公司会同亦庄开发区管委会领导，举行了号称“亚洲第一MALL”60万平方米的“北京MALL”的开工典礼，并计划在2003年国庆就投入运营。而在“开工”之后整整三年时间内，除了最初搬迁了一家奶牛场、几十家住户之外，就再无施工动作，成了荒草恣意生长之地。

　　为什么时到今日，该项目仍然开发不了呢？大地投资有限公司董事长许明提起此事，一脸的期期艾艾：“我们当时是很积极的，交了3800万元预付金、1000万元的拆迁费，与有关部门多次进行方案讨论。请仲量联行进行项目分析，清华大学交通研究所做交通分析，中国建筑设计院做规划，还专门去美国、英国、加拿大、泰国等国家进行考察。在举行开工典礼后的一年多时间内，我们与管委会及其相关部门多次协调项目规划的细节问题，直至2003年元月。谁曾想，两个月后，开发区绿化办‘一纸休书’通知我们退出北京MALL项目。”

　　2003年底，另一家开发商金陛公司悄然进驻。在交了8块土地其中3块的出让金后，金陛拿到了其中3块地的用地许可证。但是，如今这里仍然看不到开工的迹象。说到动静，反倒是许明因为对相关部门做出的令其退出的决定心存不甘，最近把事情的前因后果抖落出来。

　　市场规划难分是非

　　按照国外经验，MALL主要建设在城市边缘交通枢纽地区或者主要的交通干线。一方面，MALL的建设可以促进市区人口合理疏散，吸引城里的居民到郊外去，或者是有些城里的人住在郊外。另一方面，MALL这样的商业业态是商业发展的一种必然趋势，MALL为人们提供了周末时休闲、购物、娱乐为一体的场所。那么，亦庄是否具备建造大型“MALL”的基础呢？

　　中国社科院当代城乡研究院院长傅崇兰说：“不能仅仅从区域的角度看亦庄，当我们站在北京市整体规划以及河北、京津塘、环渤海经济圈大范围去看它，亦庄处于一个强有力的东部发展带上。尤其今年初，市政府在工作报告中提出确定北京“两轴—— 两带——多中心”的城市空间新格局。亦庄由以前的以引进投资、技术、管理为主的高科技产业开发区，已经逐渐演变为一个在特定空间内，产业集中的上、中、下游科技推动的新型城区。同时，亦庄还肩负起了协调经济社会发展、吸引城市产业和人口的功能。”

　　“在亦庄建设相关的生活配套服务设施十分必要。”北京华高莱斯房地产顾问公司总经理李忠认为，“但是建设一个如此大规模的MALL不能仅仅依据其人口而测算，目前在亦庄，甚至在中国，还未到建设大规模MALL的成熟期。”

　　如果说几次更换开发商，三年未建成，是北京MALL的“旧伤”。那么，被整体规划排除在外，则无疑成了它的“新痛”。参与修编《北京城市总体规划(2004—2020年)》的一位北京城市规划设计院副院长在接受本报采访时说：“北京市规划院配合市商委共同做这一轮北京城市整体规划时，在几个区域计划建设大型综合商业设施，但是将亦庄排除在外。”对于没有纳入城市整体规划的原因，这位负责人认为，在目前，虽然亦庄的产业发达，但是人口较少，同时东南区域对人口的吸引力和消费能力还达不到建MALL的条件。“现阶段，在亦庄建MALL一定要慎重，否则风险会较大。从总量控制上考虑，目前该区域居民的消费层次还不足以支撑一个大型的‘SHOPPING MALL’。”该负责人说。

　　当许明在2001年从四家竞标商中以35万元／亩的土地出让金的价格胜出时，他设想了一个美好的蓝图，三层，齿轮型的建筑，天晴时盖顶能够自动打开，几个主力店分布四角，20米宽的过道，顾客可以直奔目标。旁边五环路、京津塘高速经过，轻轨专门设站。看上去，交通没有问题。而从崇文门向南的扇子型范围内，除了新世界商场以外，再无大型的商业设施。“我当时给一些商洽的客户做过保证，如果到时每天有少于10万的人流，我分文租金不收。”也许，在许明的设想中，“北京MALL”会是一个赚钱的项目。

　　生死仍是悬疑

　　虽然，现在“北京MALL”已经部分成为另一家公司的囊中之物，许明还没有死心，他说，“如果有可能，我们还会参与新的竞标。”但是，很多业内人士对大地等公司在该项目上的资金实力抱怀疑态度。毕竟这是一个需要几十亿投资的大项目，回款周期又相对较长。

　　“好项目是不会缺钱的”，许明说：“曾经有近十家中外投资商有意向参与投资，最终因规划一改再改，包括管委会最初承诺可以滚动开发(一期31万平方米)的条件都发生了变化而未能合作。大地在与管委会签署临时协议之后，正式合同一直没有签下来。”

　　对于“北京MALL”的来龙去脉最了解的，莫过于其所在地的主管部门——亦庄管委会。记者曾多次试图采访亦庄管委会相关负责人，但截止到记者发稿时仍未得到明确答复。

　　据许明反映，北京MALL经历了三拨开发商：赛特集团、大地投资有限公司、如今的金陛房地产公司。该地块的土地出让金从最初的每亩26万元、35万元一直涨到金陛进入时的40万元。而金陛是否有实力让这座MALL最终崛起，至今还是个未知数。

　　国产MALL急需“刮骨疗毒”

　　——商业地产资深人士张广忠谈MALL

　　本报记者 谭洪安广州报道如果把20世纪90年代中期陆续出现的北京国贸商城、上海梅龙镇广场和港汇广场，以及广州天河城、中华广场等视为国内第一波MALL开发潮的主力项目，那么近期京穗深等城市陆续开业的若干大型购物中心，则属于二三年前兴起的第二波MALL开发潮的产物。

　　与主要由资金实力雄厚、商业资源丰富的财团投资，并吸引知名零售商参与，因而基本上都获得成功的第一波MALL相比，如今争相浮出水面的第二波MALL其实存在种种“硬伤”，急需诊断和治疗，而正在为第三波MALL开发潮推波助澜的众多投资商若继续盲目跟进，不仅将造成更激烈竞争，可能导致部分新开业项目遭遇困难，他们本身也会缺乏足够的时间冷静判断形势，吸取经验教训，这对整个 MALL产业在中国持续和长远的发展，无疑弊多利少。

　　这一波开发潮中出现的大多数MALL，项目内部主要存在四大“硬伤”：

　　一是项目融资。这是最大的“硬伤”所在。一个号称投资十数亿的MALL，通常真正到位的自筹资金只有20%～30%，其余70%～80%分别来自银行贷款以及上下游企业(包括建筑商、材料商、供货商乃至负责推广的媒体)垫资，还有部分是预售款。资金链紧张迫使开发商采取种种短期行为，可谓牵一发而动全身。

　　比如说，目前开发商能获得的银行贷款基本上是短期流动贷款，不仅利息偏高，导致资金成本增大，而且贷款续期没有保障，一旦遇到宏观调控之类的政策变化，便首当其冲，备受打击。对建筑商、材料商应付款项的大量拖欠，其直接后果就是工期拖延或偷工减料，近期各地若干大MALL一再推迟开业日期，原因多半就在这里，同时这种反复拖延又大大增加资金利息等成本，对项目开发形成牵制。众所周知， MALL经营成功的根本法则是“只租不售”，但为了借销售迅速回笼资金，国内能坚持这样做的项目很少，有些MALL出售物业的实际比例，远远超出其公开宣称的数字，同时项目开发前期不按惯例招商，中后期又拼命打广告实行过度营销，推高租价或售价，结果增加了商户的租金投入，压缩其利润空间，令很多优质商户望而却步。

　　还有一种更坏的情况是，将滞租或滞销的物业交给建筑商、材料商以抵消欠款，后者缺乏专业经验，只能匆忙盲目招商，根本不考虑内部布局合理协调，造成整体管理困难及形象受损，成为MALL经营失利的诱因。

　　二是商业资源。MALL只是一个平台和空间或一个壳，入驻店铺才是终端商业资源。现在的问题是MALL开发全为投资商一头热，有效的商户需求却成为疑问。

　　具体来说，百货公司及大型超市等主力店对MALL的支持必不可少，而目前国内这类商家有两类：一是大型国企，如北京新燕莎、上海百联、广州友谊之类，他们拥有历史底蕴、政府资源、供应商渠道及消费者信誉，但受体制局限，激励不足，保守有余，开店比较审慎；二是知名外资零售商，可是沃尔玛、家乐福及百安居等巨头，多选择自立门户，通常不会进入MALL经营，吉之岛、百盛、太平洋、新世界等百货公司开店数量有限，且集中布局于少数大城市。当然，本月11日我国零售业全面开放后，这种状况会有所变化，但此类外资零售商投资决策谨慎，对租金水平、建筑标准要求又非常苛刻，对它们给MALL的支持不能估计过高。此外，近年本土民营零售企业成长遇到了某些瓶颈，总体上不够强大和成熟，也令MALL 与主力店之间“僧多粥少”的局面短时间难以改变。

　　另一方面，为数众多的小型服饰、精品专卖店虽然扩张相对较快，但本身品牌影响和持续经营能力有限，又受制于供应管理和配送渠道，同质化问题很严重，加上国外都会MALL中常见的高级奢侈品专卖店，近期内不会大规模进入国内市场，这都会造成MALL千店一面的窘况。同时，由于文化差异、休闲时间有限及政策管制较多等，国内的娱乐业、休闲、文教产业不太发达，令支撑MALL差异化、特色化及体验式消费的商户需求严重不足。

　　三是建筑设计。国内MALL单体规模偏大，建筑面积达30万～50万平方米的超级大 MALL屡见不鲜，而美国80%以上的都是中小型的地区和社区MALL，通常面积不过1.5万～4.5万平方米，最大的“Mall of American”建筑面积80万平方米，已经是绝无仅有的例子。即使都市型MALL众多的香港，大部分也是3万～8万平方米的规模，仅有个别超过10万平方米。

　　前几年我们到美国考察时也发现，近10年来当地新开发的MALL多为半开敞空间，几个单体互相由通道连接，这样好处是降低建筑成本和营运成本，而国内MALL更接近香港模式，以都市型立体化为主，封闭式单体建筑面积过大，除客观条件限制外，开发商自身认识也存在误区，以为这样才显得豪华和现代化。其实如果不是因为香港的商业资源丰富，商品档次质量高，本地居民消费能力强，加上“购物天堂”美誉吸引全球游客和中央政府开放内地居民自由行等利好支持，那些大型豪华MALL经营压力肯定也不小，何况绝大部分内地城市并不具备以上得天独厚的条件。至于东南亚各国MALL产业发达，主要归功于其临街商铺少，小商品及专业批发市场不多，市内商业区集中，旅游业又相当兴旺等特点，这跟我们国内很多城市的商业氛围可谓截然不同。

　　从内部设计上看，国内MALL项目往往片面追求高容积率，造成可租售面积比例过大，共享空间过小的弊病，这与目前政府的土地政策有关。国际上公认的商用物业投资回收周期是20年～30年，美、日等国实行土地私有化，不存在回收年限问题，香港的商业土地出让年期也比较长，通常为七八十年甚至更长，而现在国内商业土地出让年限大多只有40年，与盈利率低、回收期长的商业经营规律相矛盾，再加上地价必须一次缴清，令资金实力普遍不强、融资渠道不畅的国内开发商承受极大压力，一定程度上也迫使其急功近利，杀鸡取卵。

　　四是运营管理。国内第一波MALL开发潮的主力项目之所以大多数取得成功，与其起步阶段及发展过程中聚集了不少经验丰富的零售业人才，并建立了强有力的管理机制有很大关系。现在相对于蜂拥而出的众多大MALL来说，国内专业的MALL营运人才非常有限，成熟的运营管理商更少，市场调查、咨询顾问、营销推广及商业物业管理等专业服务机构，更如凤毛麟角。

　　不少半路出家的开发商对MALL专业人才和团队的培养、引进认识不足，使这一群体得不到充分发育和迅速成长的机会，而部分开发商过于自信或出于成本考虑，未能与专业MALL运营商、服务机构充分合作，仍然固守自己开发、自己管理的所谓 “低成本”运作模式，事实证明最后会走进死胡同。 (文/厉林)

　　注：访谈对象张广忠系广州珠江恒昌房地产顾问有限公司副总经理兼商业总监、广东省房协及省连锁经营协会常务理事，在商业地产开发与运营方面有丰富经历。